Heb je jouw woning in Spanje verkocht? Kan de koper je daarna nog aansprakelijk stellen?

Heb je jouw woning in Spanje verkocht? Kan de koper je daarna nog aansprakelijk stellen?

“Na de notaris is alles geregeld.” Dat denken veel verkopers. Toch is dat niet altijd het einde van het verhaal.

Ook nadat de eigendom officieel is overgedragen, kan een koper de verkoper in bepaalde situaties nog aansprakelijk stellen. Maar wanneer is zo’n claim eigenlijk terecht? En wanneer niet?

Het is een vraag die wij regelmatig krijgen. Sterker nog: een van onze vaste nieuwsbrieflezers vroeg ons hier speciaal aandacht aan te besteden. Daarom leggen wij het graag uit.

Bestaat er echt een garantie van zes maanden?

Veel mensen denken dat je als verkoper automatisch zes maanden garantie geeft op een woning in Spanje. Dat is een hardnekkig misverstand.

De Spaanse wet kent inderdaad een termijn van zes maanden waarbinnen een koper een beroep kan doen op verborgen gebreken. Maar dat betekent niet dat de verkoper gedurende die periode automatisch aansprakelijk is voor ieder probleem dat zich voordoet.

Sterker nog, in sommige regio’s gelden zelfs andere termijnen. In Catalonië bedraagt deze termijn bijvoorbeeld geen zes maanden, maar drie jaar.

Belangrijk om te weten is dat deze termijn alleen bepaalt hoe lang een koper de tijd heeft om een juridische procedure te starten. De termijn begint te lopen vanaf de overdracht van de woning bij de notaris.

Een claim binnen die termijn betekent dus niet automatisch dat de koper ook gelijk heeft.

Wanneer is sprake van een verborgen gebrek?

Niet ieder gebrek is automatisch een verborgen gebrek.

In grote lijnen moet aan drie voorwaarden zijn voldaan:

  • het gebrek bestond al op het moment van de verkoop;
  • de koper kon het tijdens een normale bezichtiging of inspectie redelijkerwijs niet ontdekken; en
  • het gebrek maakt de woning ongeschikt voor normaal gebruik of vermindert de waarde ervan aanzienlijk.

Ontstaat een probleem pas ná de verkoop, of is het simpelweg het gevolg van normale slijtage of achterstallig onderhoud, dan zal de verkoper in de meeste gevallen niet aansprakelijk zijn.

Moet je als verkoper alles melden?

Nee. Je bent niet verplicht om ieder klein mankement van de woning uit eigen beweging te benoemen.

Maar weet je dat er een belangrijk gebrek is dat voor de koper niet zichtbaar is, dan is het verstandig om daar open over te zijn. Denk bijvoorbeeld aan terugkerende vochtproblemen, constructieve gebreken of lekkages die eerder zijn gerepareerd, maar mogelijk opnieuw kunnen optreden.

Onze ervaring is dat openheid vooraf vaak veel discussies achteraf voorkomt.

Kan de koper altijd een schadevergoeding eisen?

Nee.

De koper zal moeten aantonen dat daadwerkelijk sprake is van een verborgen gebrek dat al vóór de verkoop aanwezig was én dat aan de wettelijke voorwaarden voldoet.

Afhankelijk van de situatie kan de rechter bijvoorbeeld besluiten dat de koopprijs moet worden verlaagd. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan zelfs ontbinding van de koopovereenkomst aan de orde zijn.

Iedere situatie is anders

In de praktijk draait dit soort zaken vooral om de feiten.

Bestond het gebrek al vóór de verkoop? Kon de koper het zelf ontdekken? Was de verkoper ervan op de hoogte? En wat is precies afgesproken in de koopovereenkomst?

Juist daarom bestaat er geen standaardantwoord. Iedere zaak moet afzonderlijk worden beoordeeld.

Heb je een claim ontvangen? Of wil je juist een claim indienen?

Heb je als verkoper een aansprakelijkstelling ontvangen vanwege vermeende verborgen gebreken? Of ben je juist koper en twijfel je of jouw claim kans van slagen heeft?

Laat je dan tijdig adviseren. In Spanje gelden namelijk relatief korte termijnen om actie te ondernemen, die bovendien per autonome regio kunnen verschillen.

Wij beoordelen graag samen met je hoe sterk jouw juridische positie is, zodat je weet waar je aan toe bent.

Met OTIS ben je beter geïnformeerd in Spanje

OTIS Legal Barcelona

Rambla de Cataluña 73
08007 Barcelona
+34 93 272 50 98
barcelona@otislegalgroup.com

OTIS Legal Madrid

Príncipe de Vergara 73
28006 Madrid
+34 91 521 37 86
madrid@otislegalgroup.com

OTIS Legal Mallorca

Monsenyor Palmer 1
07014 Palma de Mallorca
+34 97 171 33 95
mallorca@otislegalgroup.com

OTIS Legal Ibiza

Calle Illa Plana 7
07800 Ibiza
+34 97 171 33 95
ibiza@otislegalgroup.com

OTIS Legal Marbella

Ramón Gómez de la Serna 22
29602 Marbella
+34 95 140 01 87
marbella@otislegalgroup.com

OTIS Legal Sevilla

Calle Bailén 24
41001 Marbella
+34 95 140 01 87
sevilla@otislegalgroup.com

OTIS Legal Amsterdam

Prins Bernhardplein 200
1097 JB Amsterdam
+31 (0)20 820 35 89
amsterdam@otislegalgroup.com

Privacyoverzicht

Wij gebruiken eigen cookies en cookies van derden voor technische, analytische en personaliseringsdoeleinden en om je advertenties te kunnen tonen die op jouw voorkeuren zijn afgestemd door middel van een anonieme analyse van je surfgedrag. Klik HIER voor meer informatie over ons cookiebeleid. Je kunt de cookies toestaan door op de button “TOESTAAN” te klikken of ze te configureren of te weigeren door op de button “Cookie-instellingen wijzigen” te klikken.