De recente Spaanse “corona-wetgeving” voorziet in een aantal maatregelen om zelfstandigen en MKB’s (in het Spaans: PYMES) te steunen die een bedrijfspand huren. Hieronder zullen we deze steunmaatregelen toelichten en uitleg geven van de voorwaarden waaraan men moet doen om hiervoor in aanmerking te komen.

1. 1. Voorwaarden
      Ten eerste is het van belang om te weten dat de termijn om een steunmaatregel aan te vragen één maand bedraagt, te rekenen vanaf 23 april 2020.
      Om in aanmerking te kunnen komen voor de genoemde steunmaatregelen dient u aan de volgende voorwaarden te voldoen:
      • Indien er sprake is van een huurovereenkomst voor een pand dat door de zelfstandige wordt gebruikt voor het verrichten van economische activiteiten:
        1. U bent aangesloten bij het Spaanse socialezekerheidsstelsel (“Seguridad Social”).
        2. Uw activiteiten liggen als gevolg van het coronavirus stil.
        3. In het geval uw activiteiten niet door Covid-19 stilliggen, dient u aan te kunnen tonen dat uw omzet minstens 75% gedaald is ten opzichte van de maand voor de aanvraag. Ook wordt rekening gehouden met de gemiddelde omzet van hetzelfde kwartaal in het voorgaande jaar.
      • Indien er sprake is van een huurovereenkomst voor een pand dat door een MKB wordt gebruikt voor het verrichten van economische activiteiten:
        1. De onderneming moet overeenkomstig de Spaanse wet de status van ¨PYME¨ (MKB) hebben.
        2. De activiteiten liggen stil als gevolg van het virus.
        3. In het geval uw activiteiten niet door Covid-19 stilliggen, dient u aan te kunnen tonen dat uw omzet minstens 75% gedaald is ten opzichte van de maand voor de aanvraag. Ook wordt rekening gehouden met de gemiddelde omzet van hetzelfde kwartaal in het voorgaande jaar.
      • U dient u aan te tonen dat u aan de voorwaarden voldoet door een verklaring te overleggen met vermelding van het omzetverlies dat u per maand heeft geleden. U bent als huurder te allen tijde verplicht de verhuurder inzage te geven in uw boekhouding om aan te tonen dat uw activiteiten verminderd zijn.
      • Het is belangrijk dat u zich ervan gewist dat u aan de voorwaarden voldoet. In het geval u namelijk van de steunmaatregel profiteert zonder dat u daartoe wettelijk gerechtigd bent, stelt de wet u als huurder aansprakelijk voor de eventuele schade die daardoor veroorzaakt is, alsook voor alle gemaakte kosten

1. Maatregelen
   Voor de toelichting van de steunmaatregelen is het in eerste instantie van belang om te weten of de verhuurder al dan niet een zogenaamde “gran tenedor” is, oftewel een (natuurlijke of juridische) persoon die eigenaar is van meerdere onroerende zaken. Hieronder zullen we beide opties bespreken.
   1. “Gran tenedor”: als de eigenaar de status van “gran tenedor” heeft, dan dient hij een verzoek inzake een moratorium op automatische wijze te aanvaarden.
      Maar wat wordt er precies verstaan onder een moratorium? U kunt een moratorium, oftewel uitstel van betaling van de huur, een maand van tevoren aanvragen voor de gehele duur van de noodtoestand (inclusief de verlengperiodes) en, indien de negatieve effecten van de gezondheidscrisis aanhouden, voor de maanden die daarop volgen, met een maximum van vier maanden.
      U dient wel rekening te houden met het feit dat de regels niet met terugwerkende kracht worden toegepast. Dat betekent dat het uitstel van de huurbetaling alleen van toepassing is voor de rest van de noodtoestand en de verlengperiodes. De voorgaande maanden zijn aldus niet (langer) inbegrepen. In principe eindigt de noodtoestand op 24 mei aanstaande maar de mogelijkheid bestaat dat er wederom een verlenging zal worden aangevraagd.
      De desbetreffende huurbedragen dienen binnen twee jaar in termijnen te worden betaald na de beëindiging van het moratorium of binnen vier maanden na de beëindiging van de noodtoestand.
   2. indien de verhuurder niet de status van “gran tenedor” heeft, kunt u binnen een termijn van één maand, tijdelijk en buitengewoon uitstel van betaling van de huur aanvragen. Het uitstel wordt echter niet automatisch verleend, de verhuurder mag de aanvraag al dan niet accepteren. In de wetgeving staat echter niet of dit uitstel op het totale huurbedrag van toepassing is en of de huur voor de maanden direct na de beëindiging van de noodtoestand hiervoor ook in aanmerking komt. Ook is er niets vastgelegd over de wijze van terugbetaling van huurbedragen.

Tot slot dient te worden opgemerkt dat de wet de verhuurder met de status “gran tenedor” verplicht om het verzoek om een moratorium te aanvaarden. Heeft hij deze status echter niet en weigert hij tot een akkoord te komen met de huurder, dan zou de huurder de verhuurder alleen nog kunnen verzoeken om de destijds betaalde borg te gebruiken voor de betaling van de niet betaalde huur.

Bij OTIS Advocaten werken advocaten die gespecialiseerd zijn in deze materie en op de hoogte zijn van de laatste ontwikkelingen in verband met COVID-19. Neemt u gerust contact met ons op.