Steeds vaker hebben we te maken met buitenlandse cliënten die in het kader van de aankoop van onroerend goed vertrouwen op de diensten van een makelaar voor wat betreft jurdische aspecten van de operatie, terwijl in de meeste gevallen een makelaar geen advocaat is.

OTIS Advocaten raadt u dan ook van harte aan om de diensten in te schakelen van een advocaat, ongeacht de complexiteit van de zaak.

Het aantal fraudezaken met betrekking tot onroerend goed is verdubbeld de laatste jaren. Om deze reden zullen we in dit artikel de de meest voorkomende delicten uiteenzetten. Het gaat dus om strafrechtelijke problematiek, welke wordt omschreven in art. 251 van het Spaanse Wetboek van Strafrecht. Tevens geven we een aantal aanbevelingen teneinde dergelijke zaken te kunnen voorkomen.

• ´Dubbele verkoop´

Het Spaanse Wetboek van Strafrecht beschrijft dit delict als zijnde fraude op basis van een valse hoedanigheid omtrent het bezit van een goed, hetgeen ook kan inhouden dat eenzelfde onroerend object alvorens een operatie voltooid is, opnieuw aan een derde persoon wordt verkocht waarbij de eerste koper benadeeld wordt. Dergelijke fraude wordt bestraft met een gevangenisstraf van één tot 4 jaar.

Om deze reden is het van groot belang om de identiteit van de verkopers te controleren, alvorens over te gaan tot het tekenen van enige vorm van overeenkomst, net als het raaplegen van de openbare registers waarin het onroerende goed is geregistreerd. Dit laatste punt en de noodzaak hiertoe wordt hieronder verder uiteengezet.

• ´Verkoop van een goed dat aan een ander toebehoort´

Dit delict houdt in dat een verkoper een pand verkoopt zonder over de volledige eigendom te beschikken van dit goed.

Sterker nog, dit delict wordt gekenmerkt door bedrog in de zin van het veinzen van het bezit en de eigendom, waardoor de koper wordt misleid en benadeeld omdat de verkoper in werkelijkheid niet het recht heeft om het goed te vervreemden.

Eveneens bepaalt het huidige Wetboek van Strafrecht hiervoor straffen tussen één en vier jaar gevangenisstraf.

Niet alleen dient de identiteit van de verkoper gecontroleerd te worden maar ook het eigendomsregister, teneinde te kunnen controleren of de verkoper daadwerkelijk over de eigendom beschikt, in die zin dat het goed is ingeschreven op zijn of haar naam. Het is van belang om te  checken of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is en uit te sluiten dat hij iets verkoopt wat toebehoort aan een ander.

• ´Verzwijgen van bezwaringen van het goed´

Dit delict betreft het derde strafrechtelijke feit zoals omschreven in art. 251 Wetboek van Strafrecht, en hieronder valt het niet verhullen van bezwaringen of schulden van een onroerend goed dat onderwerp is van verkoop, of zelfs het bezwaren van het goed (pand- of hypotheekrecht), nádat de verkoop is gerealiseerd.  Dergelijk fraude wordt gekenmerkt door het verzwijgen van bestaande schulden of bezwaringen terwijl men over de kennis hieromtrent beschikt en met het oogmerk om de kopers te benadelen hieruit hun eigen economisch voordeel trachten te slaan. Dit geldt dus ook voor het handelen op basis van dit oogmerk waarbij opnieuw bezwaringen worden gevestigd nadat het goed.

In de praktijk komen we zaken tegen waarbij het bestaan van hypotheken worden verzwegen, net als rechten van erfdienstbaarheid of beslagleggingen.

• ´Simulatie van een overeenkomst´

Ten slotte wordt ook fraude gepleegd middels het fingeren of simuleren van een overeenkomst tot aan of verkoop van onroerend goed, waarin een der partijen een contract tekent waarin een duidelijk verschil is tussen de intenties van de verkoper en de wens van de koper waardoor laatstgenoemde wordt benadeeld.

Kortom, na het omschrijven van de problemen waar wij mee te maken hebben in onze dagelijkse praktijk, benadrukken we nogmaals dat het bijzonder verstandig is om de juiste hulp in de zin van kennis en ervaring in te schakelen.

Heeft u een huis op het oog in Spanje en wilt u graag de juridische bijstand van een advocaat? Neem gerust contact met ons op.