In Spanje is het gebruikelijk om in de procedure voor aan- en verkoop van onroerende goed dat is gelegen in Spanje -waardoor de Spaanse normen hierop automatisch van toepassing zijn-, na bestudering van de relevante documentatie en na het bereiken van een akkoord over de prijs en andere voorwaarden, deze afspraken neer te leggen in een voorlopig koopcontract: een Contrato de Arras.

Van belang is dat de advocaat die de procedure begeleidt reeds over de relevante documentatie beschikt aangaande het onroerende goed in kwestie. De advocaat bestudeert onder andere de informatie uit het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad), Kadaster (Catastro), de onroerend goed betalingen, de VVE, de urbanistische status, de legaliteit, mogelijk bezwaringen van het pand en dergelijke.

Het doel van een zgn. arras contract met boetebepaling is dat zowel de verkoper als de koper hun intenties vastleggen en beiden worden gebonden aan de transactie, ofwel de verplichting tot verkoop en levering enerzijds en de verplichting tot afname en betaling van de koopprijs anderzijds.

In de overeenkomst wordt duidelijk vermeld welke partijen optreden en in welke hoedanigheid, het onroerende goed wordt omschreven en de status daarvan en uiteraard de overeengekomen prijs plus de overeengekomen condities. Eventueel kan gekozen worden voor opschortende of ontbindende voorwaarden afhankelijk van de situatie. Ook wordt een uiterlijke datum opgenomen voor het voltooien van de operatie, ten overstaande van de Spaanse notaris, alwaar de notariële akte zal worden getekend.

In dit artikel wordt aandacht besteed aan de aanbetaling van 10% en de boetebepaling op grond van art. 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek.

De koper betaalt na ondertekening van de overeenkomst, rechtstreeks aan de verkoper een percentage van het aankoopbedrag. Gebruikelijk is 10% van het aankoopbedrag. Indien de koper besluit om niet over te gaan tot aankoop, op basis van niet-gegronde redenen, dan is hij die aanbetaling als gevolg hiervan kwijt. Bijvoorbeeld omdat hij liever een ander pand koopt dat meer naar zijn smaak is of bijvoorbeeld de financiering niet rond krijgt, dan verliest deze partij de 10%. Dit bedrag geldt dan als boete voor niet nakoming.

Indien de verkopende partij de overeenkomst niet nakomt, op basis van niet gegronde redenen, zo heeft hij misschien een interessantere koper gevonden die meer betaalt, dan dient deze niet alleen de 10% terug te betalen, maar hij is verplicht hier nog eens 10% bovenop te doen. Dit noemt men ´arras dobladas´ ofwel dubbele arras. Op deze wijze geldt voor beide partijen een risico van 10% bij het aangaan van een voorlopige koopovereenkomst. Het is dus verstandig om de juiste hulp en bijstand in te schakelen alvorens u een overeenkomst aangaat met een dergelijk risico.

Voor de koper zou een gegronde reden zijn tot het ontbinden van de overeenkomst, bijvoorbeeld wanneer de verkoper de arras voorwaarden niet nakomt, of het pand niet oplevert vrij van lasten. De verkoper kan afzien van de verkoop, indien de koper de afspraken niet nakomt of bijvoorbeeld niet verschijnt bij de notaris op de dag waarop de ondertekening van de leveringsakte, ofwel de escritura de compraventa plaats zou vinden.

Heeft u vragen over voorlopige koopovereenkomsten in het kader van aan- of verkoop van onroerend goed in Spanje, neemt u dan gerust contact op met ons kantoor.