Verschillen tussen Spaans en Nederlands rechtstelsel 

Eén van de kenmerken van het Spaanse rechtsstelsel die als Nederlander het meest in het oog zal springen, is de interne diversiteit en het feit dat bepaalde normen van de ene autonome regio tot de andere enorm kunnen verschillen. Zo bestaan er niet alleen verschillen wat betreft de lokale overheidsnormen maar ook op het gebied van burgerlijk recht, zoals bijvoorbeeld het geval is bij de afspraken en garanties in het kader van de koopovereenkomst. Dit komt doordat er in Spanje verschillende stelsels van burgerlijk recht naast elkaar bestaan die in verschillende autonome regio’s worden toegepast en regels omvatten die op bepaalde gebieden, zoals op het gebied van het erfrecht of het familierecht, zeer verschillend zijn.

Wijzigingen regelgeving onroerend goed in Catalonië 

Sinds 1 januari 2018 zijn de verschillen echter ook op belangrijke wijze doorgedrongen tot de regelgeving in de vastgoed- en handelspraktijk. De inwerkingtreding van Boek VI van het Burgerlijk Wetboek van Catalonië kan dan ook als een juridische mijlpaal beschouwd worden, waarvan de gevolgen geleidelijk aan zichtbaar beginnen te worden. De veranderingen die de nieuwe wetgeving in Catalonië met zich meebrengt zijn om twee redenen ingrijpend. Ten eerste vervangen de meeste normen uit het nieuwe Catalaanse wetboek het algemene Spaanse Burgerlijk Wetboek met betrekking tot overeenkomsten die sinds 1889 ook in Catalonië werden toegepast en sindsdien vrijwel geen enkele wijzing hebben ondergaan. De tweede reden is dat in het nieuwe Burgerlijk Wetboek van Catalonië getracht wordt om het Europees burgerlijk recht te harmoniseren, waarbij een aantal concepten die in het Spaanse verbintenissenrecht zeer diep verankerd zijn, ingrijpend worden gewijzigd. Het feit dat er nog steeds verschillende normen van toepassing zijn voor essentiële onderdelen van bijvoorbeeld een koopovereenkomst, brengt duidelijk nadelen met zich mee, maar het ziet ernaar uit dat het een blijvende realiteit is.

Koopovereenkomst (arras) in Spanje

Het is onmogelijk om in dit korte artikel alle wijzigingen samen te vatten. Wij zullen echter een paar voorbeelden geven om je een idee te geven van de reikwijdte van deze norm. Eén van de meest voorkomende overeenkomsten die in Spanje, bij het kopen van een woning, vóór de ondertekening van de koopakte dient te worden getekend, is de zogenaamde “arras” overeenkomst. Dit is een voorlopige koopovereenkomst waarbij de koper een aanbetaling aan de verkoper dient te betalen om de verkoop veilig te stellen.

Er zijn twee soorten “arras” overeenkomsten: de bevestigende voorlopige koopovereenkomst (“arras confirmatorias”) en de voorlopige koopovereenkomst met boetebepaling (“arras penitenciales”). Conform de nieuwe norm moet de voorlopige koopovereenkomst met boetebepaling expliciet zijn en, indien dit niet het geval is, dient deze te worden beschouwd als een bevestigende voorlopige koopovereenkomst (zonder boetebepaling). Op die manier kunnen veel interpretatieproblemen worden opgehelderd. Dit is beslist een positieve verbetering.

Kwaliteit en gebreken onroerend goed

Ook is er een nieuw systeem ingesteld om de koper te beschermen waar het gaat om de kwaliteit en de gebreken van het verkochte onroerend goed. In dat kader wordt het begrip “gebrek aan overeenstemming” (in het Spaans: falta de conformidad) ingevoerd waarmee wordt afgestapt van het traditionele systeem van verborgen gebreken van het Spaanse burgerlijke wetboek, waarbij de termijnen, de uitvoeringsvereisten en rechtsvermoedens vorderingen op dit gebied sterk bemoeilijkten.

Ontbinden van koopovereenkomst zonder boete

Daarnaast is het ook toegestaan om uitdrukkelijk in te stemmen met de mogelijkheid om een koopovereenkomst zonder de betaling van een boete te ontbinden als de koper de financiering voor de aankoop van de woning niet rond kan krijgen. Dit is iets dat veel buitenlandse cliënten als logisch en natuurlijk beschouwen, maar in Spanje echter niet van toepassing was. De nieuwe norm is inmiddels drie jaar van toepassing maar de meeste verkopers weigeren nog steeds een dergelijke afspraak te accepteren. Zo blijkt wel hoe moeilijk het is om tradities te doorbreken wanneer nieuwe normen niet dwingend zijn.

Nieuwe regelgeving, meer onzekerheden

Tot slot willen wij twee zeer belangrijke kwesties onder de aandacht brengen. Ten eerste is er, aangezien het om nieuwe wetgeving gaat, nog zeer weinig ervaring opgedaan met de wijze waarop de wet door de rechter zal worden uitgelegd, hetgeen van groot belang is voor een advocaat die probeert te anticiperen op de uitkomst van een rechtszaak voor zijn of haar cliënt. Het tweede punt waarop wij de aandacht willen vestigen, is dat de informatieverstrekking en de opleiding van in andere Spaanse regio’s gevestigde advocaten over de nieuwe wetgeving op het gebied van civiel recht in Catalonië, doorgaans zeer schaars zijn.

In dat opzicht is het dus van belang om een advocatenkantoor aan te stellen met vestigingen in verschillende Spaanse regio’s. Wilt u een woning kopen of verkopen in Catalonië? Neem dan contact op met eén van onze kantoren. Wij staan graag voor u klaar.