Als u met meerdere erfgenamen een woning in Spanje erft, dan kunt u ervoor kiezen om de situatie te laten voor wat het is en de woning voor eigen gebruik van de erfgenamen te houden ofwel de woning te verhuren aan een derde.

Als u echter een einde wilt maken aan het gemeenschappelijke eigendom van de woning, dan beschikt u over verschillende opties. In dit artikel zullen wij daar nader op ingaan. 

VERKOOP VAN DE WONING

Zodra de nalatenschap is afgewikkeld, de woning op naam van alle erfgenamen in het Spaanse Registro de Propiedad (onroerend goed register) is ingeschreven en alle erfgenamen ermee instemmen de woning aan een derde te verkopen, dan kan de verkooptransactie in gang worden gezet.

Om de woning te kunnen verkopen, is het van belang dat de volgende documenten en informatie voorhanden zijn:

–          Het energieprestatiecertificaat (certificado de eficiencia energética)

–          De bewoonbaarheidsverklaring (cédula de habitabilidad) of de eerste bewonersvergunning (licencia de primera ocupación)

–          Alle schulden dienen afbetaald te zijn en de betaling van belastingen (vuilnisbelasting, gemeentelijke onroerendezaakbelasting, belasting voor niet-ingezetenen etc.) en nutsvoorzieningen dienen up-to-date te zijn.

Zodra deze documenten beschikbaar zijn en er zich een geïnteresseerde koper heeft aangemeld, dan wordt er normaal gesproken eerst een onderhands verkoopcontract opgesteld. In dat geval ontvangt u een aanbetaling van 10% van de prijs. Vervolgens vindt de definitieve overdracht plaats door middel van de ondertekening van een notariële akte bij de notaris. Het is van belang dat u, ter bescherming van uw belangen, zowel het onderhandse contract als de notariële verkoopakte goed door een advocaat laat checken.

DE ONTBINDING VAN HET MEDE-EIGENDOM

Op minnelijke wijze

Het kan voorkomen dat één van de erfgenamen, met instemming van de andere erfgenamen, de woning zelf wil houden. Het is in dat geval raadzaam om het mede-eigendom te ontbinden. In Spanje wordt dit “extinción de condominio” genoemd. De erfgenaam die de woning wil houden, dient in die situatie de andere erfgenamen uit te kopen en aan elke rechthebbende de prijs te betalen die overeenkomt met zijn of haar aandeel.  Hiervoor dient een notariële akte van ontbinding van mede-eigendom bij de notaris te worden ondertekend en als vereiste geldt dat alle erfgenamen ermee instemmen.  

Het is interessant om dit te doen aangezien bij de overdracht van de aandelen aan één eigenaar een veel lager tarief aan overdrachtsbelasting dient te worden betaald dan het geval is bij een verkoop aan een derde, waarbij doorgaans rekening gehouden moet worden met 10% van de prijs. Dit lagere tarief is echter alleen van toepassing als slechts één mede-eigenaar de volledige woning verkrijgt.

Via een gerechtelijke procedure

Het geval kan zich natuurlijk voordoen dat de erfgenamen het niet eens worden over de verkoop van de woning of de ontbinding van het mede-eigendom en één of meerdere erfgenamen niet langer mede-eigenaar wil zijn. In dat geval kan de beëdiging van het mede-eigendom alleen via een gerechtelijke procedure worden afgedwongen. Het is raadzaam om een dergelijke situatie te voorkomen. De ervaring heeft ons geleerd dat de waarde van de woning bij een dergelijke procedure vermindert en daarnaast bestaat de mogelijkheid dat een derde partij de gehele woning voor een veel lagere prijs dan de werkelijke marktprijs op een veiling aankoopt.

Heeft u een woning in Spanje geërfd en wilt u weten wat uw opties zijn? Onze erfrechtspecialiste, Paula Verheul Campos staat voor uw klaar.