Op 31 maart jl. werd, ter bestrijding van de COVID-19 crisis, door de Spaanse regering een nieuw Koninklijk besluit goedgekeurd met urgente aanvullende maatregelen op sociaal en economisch gebied. Dit Besluit is sinds 2 april jl. van kracht. In dit artikel zullen we de belangrijkste maatregelen en gevolgen met betrekking tot Spaanse huurovereenkomsten toelichten.

De huidige situatie als gevolg van de noodtoestand heeft een belangrijke impact op de relatie tussen verhuurders (eigenaren) en huurders, maar ook op de huurprijzen van woningen en panden die niet als woning gebruikt worden, zoals bijvoorbeeld een praktijk of een kantoorpand.

Het is bekend dat de coronacrisis ertoe heeft geleid dat veel huurders moeite hebben met het betalen van de huur. Om hen hierin tegemoet te komen, heeft de regering in feite twee maatregelen getroffen:

1.- een garantieregeling

2.- een financiële steunregeling

De bedoeling van dit artikel is dat je erachter komt of je al dan niet actie moet of kan ondernemen met betrekking tot jouw Spaanse huurkwestie. Wij leggen je hieronder het één en ander uit en staan je uiteraard ook graag persoonlijk te woord.

De genoemde maatregelen zijn bedoeld voor huurders die zich in een kwetsbare situatie bevinden. In principe betreffen dit personen die werkloos zijn, tijdelijk werkloos zijn als gevolg van een ERTE-procedure, minder uren moeten werken of door andere omstandigheden een fors inkomstenverlies lijden.

Verder zijn de volgende maatregelen van belang:

1) De procedures tot uitzetting van kwetsbare gezinnen die geen andere woonalternatieven hebben, worden opgeschort.

2) De huuroverkomst van een woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt, kan met zes maanden worden verlengd als deze overeenkomst binnen twee maanden na het opheffen van de noodtoestand afloopt (de huurder moet hiertoe een verzoek indienen).

3) In het geval de eigenaar (verhuurder) van een woning die als hoofdverblijf gebruikt wordt, een onderneming is of een natuurlijke persoon betreft die meer dan 10 woningen bezit, bestaat de mogelijk tot uitstel van betaling van de huur.

Als er geen eerdere afspraken zijn gemaakt met betrekking tot dit punt, kan de huurder binnen de termijn van één maand na de inwerkingtreding van bovengenoemd Koninklijk Besluit een verzoek tot uitstel van betaling van de huur aanvragen bij de eigenaar. De eigenaar dient de huurder binnen zeven dagen van antwoord te voorzien en daarbij aangeven of hij/zij één van de volgende mogelijkheden accepteert:

a. Een huurverlaging van 50% zolang de noodtoestand van kracht is en gedurende de daaropvolgende maanden, met een maximum van vier maanden.

b. Uitstel van betaling van de huur, zonder rente, die automatisch zal ingaan en zal gelden zolang de noodtoestand van kracht is (en gedurende de daaropvolgende maanden). Deze periode kan steeds met één maand verlengd worden (met een maximum van vier maanden) indien de huurder zich na deze periode nog steeds in een kwetsbare situatie bevindt als gevolg van COVID-19.

Let op: De huurder kan in aanmerking komen voor financiële steun, waarbij het uitstel van betaling van de huur wordt opgeheven zodra de huurder deze financiële steun heeft ontvangen.

4) Indien de eigenaar een natuurlijke persoon is en vaststaat dat de huurder van de woning (c.q. hoofdverblijf) zich in een kwetsbare financiële situatie bevindt, kan huurder binnen de termijn van één maand na de inwerkingtreding van genoemd Koninklijk Besluit een verzoek tot uitstel van betaling van de huur aanvragen (op voorwaarde dat de partijen niet op vrijwillige basis eerdere afspraken hebben gemaakt inzake het uitstel van betaling of gehele of gedeeltelijke kwijtschelding).

Nadat de eigenaar het verzoek heeft ontvangen, zal hij de huurder binnen een termijn van maximaal zeven werkdagen op de hoogte brengen van de door hem/haar geaccepteerde uitstelvoorwaarden, betaling in termijnen of andere alternatieve mogelijkheden.

Indien de eigenaar het verzoek om uitstel afwijst, kan de huurder in aanmerking komen voor het financiële steun (het zogenaamde “programa de ayudas transitorias de financiación”). Dit programma betreft een staatsgarantieregeling waarbij banken een renteloze lening aan huurders kunnen verstrekken voor een bedrag dat gelijk staat aan zes maanden huur. Dit bedrag dient binnen tien jaar te worden terugbetaald. Andere opties kunnen zijn: de toekenning van een bedrag van € 900,- per maand, de huurkosten (tot 100%) of de hoofdsom en de rente (tot 100%) van de lening die de huurder heeft afgesloten voor de betaling van de woning die hij/zij als hoofdverblijf gebruikt (indien die niet meer afgelost kan worden).

Los van de regelgeving, zullen er zich verschillende scenario’s voordoen en zal de afhandeling van de huurkwesties ongetwijfeld afhangen van de bereidheid van de partijen om tot een akkoord te komen. In de rest van de gevallen waarbij geen gebruik kan worden gemaakt van de genoemde maatregelen, zal met gezond verstand moeten worden gehandeld en zullen de partijen onderling afspraken moeten maken. Als een bedrijfspand de deuren moet sluiten en geen enkele activiteit meer kan verrichten, dan is het onaannemelijk dat het totale huurbedrag geëist wordt. Als teken van goede wil zouden uitstel van betaling of gedeeltelijk kwijtschelding in deze situatie op zijn plaats zijn.

Mocht je naar aanleiding van dit artikel nog vragen hebben of mocht je actie willen ondernemen in het kader van een Spaanse huurovereenkomst, neem dan gerust contact op met de advocaten van ons kantoor.  Let erop dat sommige maatregelen nog in de maand april aangevraagd dienen te worden. Wij kunnen je in de Nederlandse taal te woord staan en zijn je graag persoonlijk van dienst.