Las normas de la compraventa inmobiliaria del libro VI del código civil de Cataluña: una cuestión compleja

Una de las características del sistema jurídico de España que más pueden llamar la atención a un extranjero es su diversidad interna, y la existencia de normas completamente diferentes en función de la Comunidad Autónoma. Porque no sólo existen diferencias en las normas administrativas sino también en cuestiones de Derecho Civil, es decir a los pactos y garantías privados del contrato de compraventa.

Esto es consecuencia de la convivencia en España de varios sistemas de Derecho Civil, que se aplican en varias Comunidades Autónomas, y que recogen tradiciones jurídicas que, en algunos aspectos como el derecho de sucesiones o de familia, son muy diferentes. Pero además desde el 1 de Enero de 2018, las diferencias han llegado también de una manera muy fundamental a la regulación de varios contratos extremadamente habituales y muy importantes en el mercado inmobiliario y en el tráfico mercantil general. La entrada en vigor del Libro VI del Código Civil de Cataluña ha sido un acontecimiento jurídico muy importante, que poco a poco va poniendo de manifiesto sus consecuencias en el día a día, a pesar de que parece pasar más desapercibido de lo que debería.

Los cambios que las nuevas normas traen son profundos por dos motivos. El primero es que, la mayoría de las normas del Libro VI no sustituyen a otras normas ya vigentes en Cataluña y diferentes de las del Código Civil común, sino que sustituyen a las propias normas del Código Civil común sobre contratos que llevaban aplicándose también en Cataluña sin prácticamente cambios de redacción desde 1889. El segundo motivo, es que el Libro VI del Código Civil de Cataluña recoge el intento de armonización del Derecho Civil Europeo, modificando profundamente algunos conceptos muy consolidados en el Derecho contractual Español

Mantener normas muy diferentes sobre elementos esenciales de un contrato tan habitual como la compraventa de inmuebles, o el contrato de mandato (representación) provoca evidentes desventajas. Pero al final es una realidad que está aquí para quedarse.

Por supuesto, es imposible resumir en un artículo tan corto todos los cambios de normas legales. Pero destacamos algunos ejemplos para que se pueda entender el alance de esta norma.

Por ejemplo, uno de los pactos más habituales en España hasta llegar al momento de firmar la escritura de compraventa ante el notario es el pacto de “arras”, que es un pago anticipado a cuenta del precio y que el comprador entrega al vendedor para asegurar la compraventa. En la Ley existen dos tipos de pactos de arras, las confirmatorias y las penitenciales Sin embargo, la nueva norma establece claramente que el pacto de arras penitenciales tiene que ser expreso, y que en caso contrario se interpretarán que las arras son confirmatorias, aclarando así muchos problemas de interpretación. Sin duda, es una reforma extremadamente positiva.

Se introduce también todo un sistema nuevo de protección para el comprador sobre la calidad y de la ausencia de defectos del bien vendido, introduciendo el concepto de “falta de conformidad”, alejado del sistema de vicios ocultos tradicional del Código Civil español, cuyos plazos, requisitos de ejercicio y presunciones legales complicaban mucho este tipo de reclamaciones.

Se permite también, por ejemplo, pactar expresamente la posibilidad de resolver sin penalización los contratos de compraventa si el comprador no obtiene la financiación esperada para comprar la vivienda, algo que muchos clientes extranjeros consideran lógico y natural, pero que no se aplicaba en España. Sin embargo, estos tres años de aplicación de la norma demuestran que sigue siendo un pacto que los vendedores se niegan a aceptar, lo que demuestra lo difícil que es romper las inercias y tradiciones en un mercado, cuando las nuevas normas no son imperativas.

Finalmente, queremos destacar dos cuestiones muy importantes. La primera, que al tratarse de nuevas normas legales, todavía existe muy poca experiencia sobre cuál será la interpretación de la norma en cada caso concreto por los tribunales de justicia, lo cual es muy importante para cualquier abogado que intente anticipar para su cliente el resultado de un litigo.

La segunda cuestión que queremos destacar es que la difusión y la formación para los abogados localizados en otras regiones de España sobre las nuevas normas civiles que se aprueban constantemente en Cataluña suele ser muy escaso. Por tanto, en ese aspecto contar con un despacho de abogados que tenga arraigo y localizaciones en diversas zonas de España se convierte en una cuestión cada vez más importante y diferencial.

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